Bydlení na nejistých základech: Jak podnájem připravuje brněnské studenty o domov

Brno - Tisíce brněnských studentů bydlí v podnájmu, právní formě bydlení, která jim neposkytuje skoro žádnou ochranu. Koleje nestačí, nájmy rostou a zákon stojí na straně pronajímatelů. Co se stane, když se to pokazí, zjistila studentka na vlastní kůži.

Bylo to přes kamarádku, bez realitní kanceláře, bez tlaku. Jiřina Perglerová si smlouvu přečetla celou, dohledala si rozdíly mezi nájmem a podnájmem přímo v zákoně a věděla, do čeho jde. „Věděla jsem ta rizika, ale člověk stejně doufá, že se nic špatného nestane," říká. Platili včas, spory neměli žádné, s majitelem bytu nikdy nepřišla do kontaktu, komunikovala výhradně s nájemcem, od kterého podnájem měla.

Její příběh se odehrává na pozadí zásadního problému: brněnský trh s bydlením se pro studenty stává stále méně dostustupným. Koleje kapacitou nestačí, nájmy rychle rostou a získat byt v Brně znamená projít desítky inzerátů, částo bez záruky úspěchu.

Pak jednoho dne přišla pronajímateli výzva k vystěhování. Ten jim ji přeposlal. V dopise stálo, že výpovědní doba nájemce již uplynula, jenže výpověď mu byla doručena takzvanou fikcí, tedy na adresu, odkud si zásilku nevyzvedl. O výpovědi nevěděl. O celé věci nevěděli ani studentka ani její spolubydlící. Zákonná lhůta na vyklizení bytu byla patnáct dní.

„Bylo to hrozný, protože jsme za nic nemohli my, ale kvůli tomu, že si nájemce nevyzvedl dopis, jsme se museli vystěhovat," popisuje Perglerová. Nájemce situaci s majitelem nakonec vyřešil a lhůtu prodloužil o další dva měsíce. Přesto to byl šok. Bránit se právní cestou nezkoušela. „Nenáleželo by mi nic kromě náhrady škody. A netuším, jak by se taková škoda vůbec vyčíslila," dodává.
Příběh mladé podnájemkyně není výjimkou. Je symptomem systému, ve kterém tisíce brněnských studentů bydlí v právním vakuu, bez ochrany, kterou zákon nabízí nájemcům, plně závislí na zodpovědnosti lidí, s nimiž mnohdy nikdy ani nemluvili.

Kolejí je málo. Trh to ví.

V roce 2025 studovalo na brněnských vysokých školách 68 236 lidí. Od roku 2020 počet studentů vzrostl o 7,3 % a s ním i tlak na bydlení. Kapacita brněnských kolejí přitom pokrývá ani ne pětinu všech studentů.

Vysoká škola	Kapacita kolejí (lůžka)
MUNI	3 440
VUT	6 019
Mendelu	2 890
JAMU	150
Univerzita obrany	572
Celkem	13 672 / 68 236 studentů

 

Zbytek si musí poradit sám a nejčastěji sahá po soukromém nájmu nebo podnájmu. Jenže tento trh rozhodně není levný. Podle dat platformy Bezrealitky se průměrný šedesátimetrový byt v Brně v prvním kvartále roku 2026 pronajal za přibližně 20 750 korun měsíčně plus energie, druhé nejvyšší nájmy v republice hned po Praze. A přestože ceny v posledních třech kvartálech stagnují, v meziročním srovnání vzrostly o dvanáct procent.

Dlouhodobý trend je ještě výmluvnější: od roku 2019 si Brno připisuje přibližně padesátiprocentní nárůst nájemného. Tempo růstu kopíruje Prahu a pro průměrného studenta to znamená jedinou věc: bez spolubydlení nebo podnájmu v Brně nepřežije. A i kdyby student platit dokázal, sehnat byt znamená projít desítky inzerátů, často bez odpovědi. „Psal jsem na deset bytů denně, než se mi něco ozvalo,“ popisuje jeden z brněnských studentů, Michal Racek

Zákon, který podnájemníky nechrání

Pocit odpovídá právní realitě, potvrzuje i Lukáš Hadamčík, akademik působící u Nejvyššího soudu ČR. „U podnájemní smlouvy skutečně nejste nijak chráněni, na rozdíl od chráněného nájmu bytu,“ říká bez okolků.

Problém tkví ve výkladu občanského zákoníku. Nejvyšší soud zastává názor, že podnájemní smlouva není v zákoníku nijak výrazně definována, a proto se na ni vztahuje jen minimum pravidel. Podnájemní vztah navíc vždy vzniká, když zaniká vztah nájemný - je to, jak Hadamčík říká, „slabší institut". Smluvní volnost je zde téměř neomezená: výpovědní doba může být jakákoliv, sankce libovolné, výpovědní důvody není třeba uvádět vůbec, pokud to není v rozporu s dobrými mravy.

Část právní doktríny s tímto výkladem nesouhlasí. Zastává stanovisko, že pokud podnájemník bydlí v bytě za účelem uspokojení své bytové potřeby, měla by ho chránit stejná pravidla jako nájemce. „Tohle je špatně," shrnuje Hadamčík postoj doktríny, ale dodává, že judikatura soudu jde zatím jiným směrem. „Důsledkem té judikatury je zde široká možnost zneužití podnájmu,“ uznává akademik z Právnické fakulty Masarykovy univerzity.

Ani studentský nájem přitom automaticky ochranu nájemce bytu nezakládá. Pokud student bydlí v Brně jen po dobu studia a jeho trvalý domov je jinde, může soud takové bydlení posoudit jako přechodné ubytování s výrazně nižší ochranou. Jak upozorňuje právník Michal Kuk z expertní skupiny Frank Bold, zákon žádnou zvláštní kategorii studentského nájmu nezná a posuzuje se vždy skutečný účel vztahu.

Oblíbený konstrukt: pronájem přes rodinného příslušníka

Hadamčík popisuje i praktiku, o níž se běžně nemluví: vlastník pronajme byt členovi rodiny, například dceři, a teprve ta uzavře podnájemní smlouvu s konečným uživatelem. Cíl je prostý: obejít zákonnou ochranu nájemce.

„Jakmile skončí nájem, který například uzavřel vlastník se svou dcerou, a oni se dohodnou jen na tom, že nájem skončil, tak dcera pak nemusí ani vypovídat podnájem. Stačí, když jen oznámí podnájemci: ten nájem skončil, v důsledku toho zanikl i podnájem a ty se prostě vystěhuješ,“ vysvětluje Hadamčík.

Takový konstrukt sice není právně neudržitelný, ale jeho napadení je v praxi velmi obtížné. Lze jej zpochybnit prostřednictvím institutů simulovaného a disimulovaného právního jednání, tedy argumentem, že nájemní vztah přes rodinného příslušníka je pouze formální a slouží k obcházení zákonné ochrany nájemce.

Klíčovým problémem však zůstává rozložení důkazního břemene. To leží plně na podnájemci, který musí prokázat, že celá konstrukce byla od počátku fiktivní a měla za cíl obejít zákon. Jak přiznává i Hadamčík, taková obrana je dost komplikovaná a pro běžného nájemníka velmi náročná jak důkazně, tak finančně.

Co chybí: data, hlas, zastoupení

Vedle právních mezer existuje problém institucionální. Iniciativa nájemníků a nájemnic, která by mohla studentům-podnájemníkům poskytnout hlas a data, čelí zásadní překážce: relevantní statistiky o rozsahu podnájmů mezi studenty jednoduše neexistují. Redakce Stisku zjišťovala, zda problémové nájmy jsou systémový problém a jestli se studující na iniciativu obracejí v téhle problematice často, odpověď však nedostala. Není tak jasné, kolik studentů v Brně bydlí v podnájmu, za jakých podmínek ani jak často dochází k situacím podobným té, kterou zažila Jiřina Perglerová. Bez čísel je těžké argumentovat pro systémovou změnu a bez mluvčího těžké tlačit na kohokoliv, kdo by ji mohl prosadit.

„Férovost" profesionálního správce

Ne všechny podnájmy vznikají přes kamaráda nebo anonymní inzerát. Na trhu působí i správcovské firmy, které se staví do role prostředníka mezi majitelem a nájemcem. Jednou z největších je skupina UlovDomov. Z podstaty jejího podnikání jsou podle slov CEO Michala Hrbatého všechny smlouvy s koncovými nájemci podnájemní.

Hrbatý to ale prezentuje jako výhodu. „Místo jednání s individuálním majitelem komunikují nájemci s firmou, která má jasné procesy, je vždy dostupná a za kvalitu svých smluv ručí svojí reputací," objasňuje ředitel firmy.

Otázka však zůstává, jak firma nakládá s kaucemi? Na přímý dotaz, kolik procent kaucí bylo v posledních dvou letech vráceno v plné výši, Hrbatý konkrétní číslo neuvede. „Tato otázka vyžaduje širší kontext, než umožňuje jednoduchá procentuální odpověď," píše s tím, že izolované číslo by bylo zavádějící. Pro nájemníky, kteří chtějí vědět, jak firma s jejich penězi nakládá, to odpověď není.

Případ UlovDomov ukazuje širší dilema, i když profesionální správce nabídne kvalitnější smlouvu než soukromý nájemce, podnájemník je stále v slabším právním postavení a jeho ochrana závisí na dobré vůli firmy, nikoli na zákoně.

Na co si dát pozor, než smlouvu podepíšete

Michal Kuk z Frank Bold doporučuje před podpisem podnájemní smlouvy ověřit několik zásadních věcí. Za prvé: má nájemce platnou smlouvu s majitelem a souhlas k podnájmu? Pokud v bytě sám nebydlí a souhlas nemá, je podnájem nelegální. Za druhé: vždy trvejte na písemné smlouvě a předávacím protokolu s fotografiemi.

Ve smlouvě si pohlídejte výši nájemného a podmínky jeho zvyšování, nájemce nemůže cenu jednostranně navýšit, pokud to smlouva výslovně neumožňuje. Stejně tak výpovědní lhůtu: pokud smlouva lhůtu neupravuje, analogicky se použije zákonná tříměsíční. Výpověď musí být vždy písemná. Zkontrolujte i výši kauce, která nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.

Světlo na konci kolejní chodby?

Situaci částečně může zmírnit výstavba nových kolejí. Kapacitní problém to ale plně nevyřeší a právní postavení podnájemníků zůstane nezměněno, dokud se nezmění judikatura nebo zákon. Do té doby platí Hadamčíkovo doporučení v plné nahotě. „Pokud máte jinou možnost, toto nedělejte,“ radí právník o podnájmu. Pro tisíce studentů v Brně jiná možnost ale jednoduše není.